Hilfe zur Selbsthilfe – auch bei den Referenzzinssenkungen

Der bereits bei den Mietzinserhöhungen eingesetzte und erprobte Mietzinsrechner stellten wir den Mieter*innen erneut für eine erste Prüfung ihres Senkungsanspruchs zur Verfügung. Dadurch konnten wir die erste Welle von E-Mail- und Telefonanfragen ressourcenschonend bewältigen. Während wir im März 417 E-Mailantworten verschickten, verzeichneten wir im April 710. Im Herbst verteilten sich die Anfragen gleichmässiger; im September beantworteten wir 509 und im Oktober 365 E-Mailanfragen.

Bei der Prüfung der Antworten der Vermieterschaften unterschieden sich die beiden Senkungsrunden auffällig hinsichtlich der typischen «Fehlerquellen». In der ersten Senkungsrunde war regelmässig eine zu hoch angesetzte allgemeine Kostensteigerung Thema. In der zweiten Senkungsrunde wurde eine Senkung hingegen häufig mit der Begründung abgelehnt, der verlangte Mietzins ermögliche keine genügende Rendite oder liege bereits unter dem orts- und quartiersüblichen Mietzins.

Da die Schlichtungsbehörden Ihre Praxis zur allgemeinen Kostensteigerung bereits in der ersten Erhöhungsrunde festgelegt haben, konnten die Mieter*innen in diesen Fällen – vorbereitet durch ein Verhandlungscoaching und ausgestattet mit einem von uns erarbeiteten Argumentarium – selbständig an die Schlichtungsverfahren gehen.

Beim Einwand der ungenügenden Rendite müsste die Vermieterschaft im Rahmen der Schlichtungsverhandlung den konkreten Nachweis erbringen und hierfür die gesamte Kostensituation der Liegenschaft offenlegen. Für den Nachweis der Orts- und Quartiersüblichkeit müsste sie fünf vergleichbare Objekte (Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand, Bauperiode) mit unterschiedlicher Eigentümerschaft vorlegen. Inserate aus dem Internet oder der Presse würden als Vergleichsobjekte nicht genügen.

Die Erfahrung zeigt, dass Vermieterschaften auf Stufe Schlichtungsbehörde regelmässig keine vollständigen Unterlagen zur Renditeberechnung einreichen und der strikte Nachweis der Vergleichsobjekte sehr aufwändig und in der Praxis kaum zu erbringen ist. Insofern konnten wir auch hier die Mieter*innen dank gezielter Vorbereitung befähigen, die Schlichtungsverhandlungen selbständig zu führen. Eine anwaltliche Vertretung blieb besonderen Ausnahmesituationen vorbehalten.

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