Kostensteigerungspauschalen: Der MV Zürich erwirkt eine einheitliche Praxis bei den Schlichtungsbehörden

Anstatt die effektive Kostensteigerung für das einzelne Mietverhältnis zu berechnen, wenden viele Vermieter*innen nämlich Pauschalen an. Dies, obwohl die Anwendung von Kostensteigerungspauschalen vom Bundesgericht widersprüchlich betrachtet wird: Für eine pauschalisierte Kostenüberwälzung gibt es im Gesetz keine Grundlage. Zudem widerspricht sie der Regel, wonach Vermieter*innen die von ihnen geltend gemachten Kostensteigerungen zahlenmässig begründen müssen (Art. 20 Abs. 1 VMWG). In der Praxis ist es dennoch weit verbreitet, unter dem Titel gesteigerter Unterhalts- und Betriebskosten Pauschalen anzuwenden.

Im Zweifelsfalle können Mieter*innen die Pauschale ablehnen und eine konkrete Berechnung der Kostensteigerungen anhand des Durchschnittes von 3–5 Jahren verlangen. Dies schreibt das Bundesgericht vor (BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 in E. 3.1 und 3.2, mp 2/13, S. 140; BGer 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 2.a, mp 3/02, S. 158). Auch Art. 20 Abs. 1 VMWG sieht eine Begründungspflicht vor, wenn es die Mieter*innen verlangen. Die Akzeptanz von Kostensteigerungspauschalen ohne konkreten Nachweis bedeutet also schon ein Entgegenkommen mieter*innenseits.

Wildwuchs der Kostensteigerungspauschalen im Kanton Zürich

Hinzu kommt, dass bei den verschiedenen Schlichtungsstellen im Kanton Zürich jahrzehntelang bei der Anwendung von Kostensteigerungspauschalen ein regelrechter Wildwuchs herrschte: Viele verwendeten Pauschalen von 1 % oder 0,75 %, obwohl dies die Teuerung in keiner Weise rechtfertigte.

Unsere Forderung: einheitliche Pauschalen

Wir haben aufgrund dieses seit Jahren anhaltenden Missstandes im Juni 2023 beschlossen, eine klare Beratungsstrategie zu fahren und unsere Mitglieder anzuhalten, im Rahmen der Schlichtungsverhandlungen folgende Kostensteigerungspauschalen zu fordern:

Ab Juni 2023 haben wir unsere Mitglieder in jeder Beratung und in jedem Coaching dazu angehalten, im Rahmen der Schlichtungsverhandlung zu insistieren, die Kostensteigerungspauschalen nach obiger Aufstellung anzuwenden. Dieses Modell ist auch im Mietzinsrechner hinterlegt und führt entsprechend zu einer Anfechtungsempfehlung, wenn die Pauschale zu hoch ist.

Diese Beharrlichkeit hat sich ausgezahlt: In einem gemeinsamen Schreiben gaben alle Schlichtungsbehörden des Kantons Zürich im November 2023 bekannt, betreffend die Kostensteigerungspauschalen eine gemeinsame Praxis festgelegt zu haben. Sie folgen weitestgehend obiger Aufstellung, mit dem einzigen Unterschied, dass nur bei Liegenschaften, die unter fünf Jahre alt sind (statt wie gemäss MV unter zehn Jahre alt), eine Kostensteigerungspauschale von 0 % vorgesehen ist:

Diese weitestgehende Übernahme der MV-Beratungsstrategie durch die Behörden verbuchen wir als Erfolg unserer Beharrlichkeit, und wir bedanken uns an dieser Stelle bei allen Ratsuchenden, die unsere Beratungsstrategie vor den Behörden mit Nachdruck und Vehemenz eingefordert haben.

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